Är det nu hyresmarknaden vänder?

Hyresnivåerna i Stockholms innerstad har nära på fördubblats under senaste 5-årsperioden. Är det en trend som kommer fortgå, eller har vi nått hyrestaket? Kan vi förvänta oss en avmattning av efterfrågan på kontorslokaler i bästa läge? Jag vill påstå att trenden är bruten och att vi kan se en sättning i hyresmarknaden framöver.

Vakansgraden i CBD Stockholm har redan nu ökat till över 6% inkl. kommande och andrahandsvakanser, vilket innebär över 100 000 kvm tillgängliga kontorslokaler. En ökning med ca 50 % jämfört med de senaste åren.

Utöver vakansgraden, som vi redan nu ser stiga kraftigt, ska vi ha med oss att BNP sjunker och arbetslösheten ökar till rekordnivåer där vi troligtvis inte sett botten än, samtidigt som Folkhälsomyndigheten uppmanar den som har möjlighet att arbeta hemifrån under 2020.

Som en konsekvens av Folkhälsomyndighetens rekommendationer gapar de flesta kontoren i stort sett tomma. Utöver känslan av slöseri med resurser då företagen inte nyttjar en av sina största kostnadsposter fullt ut, börjar allt fler inse att det faktiskt blir lättare att få livspusslet att gå ihop och upplever en minskad stress och ökad effektivitet vid arbete hemifrån helt eller till del.

Effekten av detta torde vara att företag börjar se över användandet av sina lokaler, och en pågående trend är att många ser på alternativa lösningar. Det blir då lätt att konstatera att man mycket väl kan klara sig på mindre lokaler vid ett förändrat arbetssätt och med ökad möjlighet att arbeta hemifrån, vilket nu blivit vår nya vardag efter ett halvår i pandemins fotspår.

Allt kommer dock inte handla om att effektivisera ytorna, det spekuleras även kring att det naturliga blir luftigare kontorslandskap, med fler mötesytor och fler små arbetsrum, inte minst för att skapa möjlighet till arbetsytor som upplevs trygga för medarbetarna.

Utöver minskat användande av kontoren kan man samtidigt se en tydlig trend där många av de som haft expansionsplaner dragit i handbromsen för att se vilka konsekvenser som följer med COVID-19.

Jag skulle därför bli väldigt förvånad om inte andrahandsvakanserna, som redan vid halvårsskiftet mer än fördubblats sedan slutet av 2019, fortsätter att växa. Med viss tröghet pga. långa hyresavtal ser jag framför mig att följden av de ökade vakanserna innebär en ordentlig sättning av hyresnivåerna.

Det är även något branschen i stort förväntar sig, där vi som exempel kan lyfta ut att ca. 75% av de i SEPREFS Konsensusrapport för Q2 resp. Q3 2020 svarande fastighetsexperterna förväntar sig sjunkande hyror i Stockholm det närmaste året.  Rapporten visar även att förväntan är fallande hyresnivåer i övriga storstadsregioner.

Även på större förhyrningar ute i landet där möjligheten ges att investera för långa trygga hyreskontrakt ser vi en tydlig trend att konkurrensen hårdnar och hyresnivåerna trycks ner på lägre nivåer än tidigare.